건축물의 유지관리와 보수- 건축주 책임

건축물의 유지관리 - 건축주의 책임


건축법에 의하여 사용승인을 받는 건축물은 건축법과 소방법, 주차장법, 기타 관련법령에 적합하도록 유지관리를 해야 한다.

공동주택은 특별 수선충당금을 적립하여 미리 보수 공사비로 사용하지만 일반 건축물이나 단독주택 등은 별도의 비용을 적립하는 제도가 없어 이를 보완할 필요가 있다.

똑같은 옷이라도 간수하는 방법에 따라 오래 입을 수도 있고 금방 버릴 수도 있다.

건축물도 마찬가지다. 건축주나 관리자가 얼마만큼 관심을 갖고 건축물을 관리하느냐에 따라 수명이 10년이 되기도 하고 50년을 유지할 수도 있다.

삼풍백화점이 대표적인 본보기다.

설령 건축물이 다소 부실하게 시공되었다 하더라도 무리하게 건축물의 내부를 변경하거나 무거운 물건이나 내장재를 함부로 설치하지 않았다면 어처구니 없는 사고는 결코 일어나지 않았을 것이다.

마치 어린아이에게 60kg의 쌀가마니를 지우는 것과 같은 일을 저지른 것이다.

성수대교와 삼풍백화점의 붕괴사고를 계기로 시설물의 유지관리를 이대로 해서는 안 되겠다는 인식을 하게 되면서 시설물 안전관리에 관한 특별법과 재난관리법이 제정되었고 그 이후 몇 번의 개정을 통해 다듬어졌다.

16층 이상의 공동주택과 일반 건축물, 연면적 3만m² 이상인대형 건축물과 많은 사람들이 이용하는 연면적 5,000m² 이상인 공항청사, 철도역사, 여객자동차터미널, 종합여객시설, 종합 병원, 판매시설, 관광숙박시설과 관람집회시설(이를 다중이용 시설물이라 한다)은 년 2회 이상 정기점검을 해야 하고, 3년에 한 번 이상은 건축분야의 전문기술자에게 정밀점검을 받도록 되어 있다.

정기점검이나 정밀점검 과정에서 중대한 결함이 발견된 경우는 정밀안전진단을 실시하여 구조의 안전성과 결함의 원인을 조사, 측정, 평가하여 보수 또는 보강 등의 방법을 제시받아야 한다.

건축법 제3 장 건축물의 유지·관리
제26조 건축물의 유지·관리
① 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물·대지 및 건축설비를 제30조 내지 제33조, 제35조 내지 제41조, 제43조, 제44조, 제46조 내지 제50조, 제51조, 제53조, 제54조, 제55조, 제57조, 제59조,제59조의2, 제59조의3 및 제67조의 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.<개정 1997.12.13, 1999.2.8, 2000.1.28, 2005.11.8>
② 제1항의 규정에 의한 건축물의 유지·관리의 기준·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2005.11.8>

건축법 시행령 제3 장 건축물의 유지·관리
제23조 건축물의 유지·관리
① 건축물의 소유자 또는 관리자는 1년에 1회 이상 정기점검을 실시하여 건축물·대지 및 건축설비가 법 제26조제1항의 각 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.
② 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 유지·관리되는 건축물 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물로서 건축조례가 정하는 건축물에 대하여는 법 제28조에 따른 건축지도원(이하 "건축지도원"이라 한다)으로 하여금 건설교통부령이 정하는 점검표에 따라 유지·관리의 실태를 점검하게 할 수 있다. 이 경우 유지·관리의 실태를 점검받는 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 점검하는 건축지도원에게 협조하여야 한다.
③ 제2항에 따라 건축지도원이 점검할 수 있는 건축물의 유지·관리의 항목은 다음 각 호와 같다. 다만, 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 1종시설물 또는 2종시설물에 속하는 건축물은 제3호에 따른 구조안전 항목의 점검을 생략할 수 있다.
1. 대지 : 법 제30조, 법 제32조, 법 제33조, 법 제37조에 적합한지 여부
2. 높이 및 형태 : 법 제47조, 법 제48조, 법 제50조, 법 제51조, 법 제53조, 법 제67조에 적합한지 여부
3. 구조안전 : 법 제38조에 적합한지 여부
4. 화재안전 : 법 제39조 내지 제41조, 법 제43조 및 법 제44조에 적합한지 여부
5. 건축설비 : 법 제55조 및 법 제57조에 적합한지 여부
③ 시장·군수·구청장은 제2항에 따른 점검결과 필요하다고 인정되는 경우 법 제69조에 따라 시정명령 등의 필요한 조치를 할 수 있다.
[전문개정 2006.5.8]

시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제 2 장 시설물의 안전조치등
제6조 안전점검의 실시시기
① 법 제6조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 안전점검을 실시하여야 할 시기는 다음 각 호와 같다. 이 경우 제9조의 규정에 의한 정밀안전진단을 실시한 시설물에 대하여는 정밀안전진단을 실시한 때를 기준으로 하여 안전점검의 실시시기를 정한다. <개정 1998.12.31, 1999.6.8, 2003.11.29, 2006.2.2>
1. 정기점검 : 6월에 1회 이상. 다만, 공동주택의 경우에는 「주택법 시행령」에 의한 안전점검으로 갈음한다.
2. 정밀점검 : 2년에 1회이상. 다만, 건축물과 건축물의 부대시설인 옹벽 및 절토사면에 대하여는 3년에 1회 이상으로 하며, 항만시설 중 썰물시 바닷물에 항상 잠겨있는 부분에 대하여는 4년에 1회이상으로 한다.
3. 긴급점검 : 관리주체가 필요하다고 판단한 때 또는 관계행정기관의 장이 필요하다고 판단하여 관리주체에게 긴급점검을 요청한 때
② 관리주체는 법 제6조제4항 단서의 규정에 의하여 하자담보책임기간이 만료되기전에 마지막으로 실시하는 정밀점검을 안전진단전문기관으로 하여금 실시하게 하는 경우에는 당해 시설물을 설계·시공 또는 감리한 자의 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사를 말한다)인 안전진단전문기관이나 당해 관리주체에 소속되어 있거나 당해 관리주체의 자회사인 안전진단전문기관으로 하여금 실시하게 하여서는 아니된다. 다만, 공공관리주체의 소관 시설물의 구조적 특수성으로 전문기술이 필요하여 건설교통부장관이 인정하는 경우에는 공공관리주체인 안전진단전문기관이 당해 시설물의 정밀점검을 실시할 수 있다. <신설 2002.9.6, 2006.2.2>

시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령 별표1 1종시설물 및 2종시설물의 범위 (제2조제1항관련)
구 분 1종 시설물 2종 시설물
5. 건축물 ·21층 이상의 공동주택
·16층 이상 20층 이하의 공동주택

·공동주택 외의 건축물로서 21층 이상 또는 연면적 5만제곱미터 이상의 건축물(고속철도의 역사를 제외한다)
·1종시설물에 해당하지 아니하는 공동주택 외의 건축물로서 16층 이상 또는 연면적 3만 제곱미터 이상의 건축물

·1종시설물에 해당하지 아니하는 건축물로서 연면적 5천제곱미터 이상의 문화 및 집회시설(전시장 및 동·식물원을 제외한다), 판매 및 영업시설(고속철도의 역사를 제외한다), 의료시설 중 종합병원 또는 숙박시설 중 관광숙박시설

·지하도상가 ·연면적 1만제곱미터 이상의 지하도상가
·연면적 5천제곱미터 이상의 지하도상가로서 1종시설물에 해당하지 아니하는 지하도상가


다운로드 : 시설물의안전관리에관한특별법시행령별표1_1종시설물및2종시설물의범위(제2조제1항관련).hwp
다운로드 : 건축법시행규칙서식24의3건축물유지·관리점검표.hwp

주택법 시행령 제5 장 주택의 관리
제65조 공동주택의 안전점검
① 법 제50조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조의 규정에 의한 지침에 따라 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2005.3.8>
1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자
2. 법 제55조제1항의 규정에 의하여 당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 안전점검교육을 이수한 자
3. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조의 규정에 의하여 건설교통부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관
4. 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의하여 시·도지사에게 등록한 유지관리업자
② 법 제50조제2항의 규정에 의하여 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 경우에는 다음 각호의 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 보고하고, 그 보고내용에 따른 조치를 취하여야 한다.
1. 점검대상 구조·설비
2. 취약의 정도
3. 발생 가능한 위해의 내용
4. 조치할 사항
③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 보고를 받은 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.


* 발췌 : 윤혁경의 건축법 해설 (http://www.archilaw.org)