주택재건축과 재개발 사업의 의미

1. 주택재개발사업과 주택재건축사업의 의미



주택재개발사업이라 함은 "정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업"을 말한다(도시 및 주거환경 정비법 제2조 제2호 나목).



이에 반하여 주택재건축사업은 "정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업"을 말한다(동법 제2조 제2호 다목).



주택재개발사업과 주택재건축사업의 개념에서 알 수 있는 것처럼 양자의 사업의 차이는 정비기반시설이 열악한가 양호한가의 차이에 있다. 일반적으로 공동주택은 도로 상하수도 공원 공용주차장 등 정비기반시설이 갖추어진 경우가 많고 종전의 주택재건축사업은 구 주택건설촉진법과 집합건물법에 의하여 시행되어 왔기 때문에 노후 불량 공동주택을 철거한 후 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 것을 주택재건축으로 보고, 정비시설을 갖추지 못한 노후 불량한 다수의 단독주택을 철거한 후 새로운 주택을 건설하는 것을 주택재개발로 이해해 왔다. 현행 도시 및 주거환경 정비법에서는 정비기반시설과 노후 불량의 개념으로 주택재개발사업과 주택재건축사업을 정의하고 있다.



2. 정비기반시설의 의미



정비기반시설이라 함은 도로 상하수도 공원 공용주차장 공동구, 그 밖의 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말하며(동법 제2조 제4호), 구체적으로는 다음과 같다.



1) 도로 : 일반도로, 자동차 전용도로, 보행자 전용도로, 자전거 전용도로, 고가도로, 지하도로

2) 상 하수도

3) 공원 : 어린이 공원, 근린공원, 도시자연공원, 묘지공원, 체육공원

4) 공용주차장

5) 공동구 : 지하매설물(전기 가스 수도 등의 공급시설, 통신시설, 하수도시설) 등을 공동수용함으로써 도시미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 기하기 위하여 지하에 설치하는 시설물

6) 가스공급시설

7) 대통령령이 정하는 시설 : 녹지, 하천, 공공용지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등



3. 노후 불량건축물의 의미



(1) 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물



(2) (가) 주변토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하거나,

(나) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하 여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로 아래의 경우에 해당하는 건축물

1) 건축법 제49조 제1항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토의이용및이용에관한법률 제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

2) 공장의 매연 소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물로서 특별시 광역시 또는 도의 조례가 정하는 건축물

3) 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수 보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물



(3) 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로 아래의 경우에 해당하는 건축물

1) 준공된 후 20년(시도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물

[참고] 서울시도시정비조례 제3조에서 정한 기준은 다음과 같다.

1. 공동주택의 경우

# 1992. 1. 1. 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년

# 1982. 1. 1,부터 1991. 12. 31.까지 준공된

5층 이상의 건축물은 22 + (준공연도 - 1982)*2년

4층 이하의 건축물은 22 + (준공연도 - 1982)년

# 1981. 12. 31. 이전에 준공된 건축물은 20년

2. 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중

# 철근 콘크리트 또는 강구조 건축물은 40년

# 그 이외의 건축물은 20년

2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물(세부적인 기준은 시도조례로 이를 정할 수 있음)

3) 건축물의 급수 배수 오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물(세부적인 기준은 시도조례로 이를 정할 수 있음)



4. 주택재개발사업을 위한 정비계획



주택재개발사업을 위하여는 위에서 본바와 같이 그 지역에 정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집하여야 하는데, 여기에 다음과 같은 요건에 해당하는 지역에서 정비계획을 수립하여 주택재개발사업을 시행하게 된다. 이 경우 도시정비버 제35조 제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건걸하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.



(1) 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

(2) 건축물이 노후 불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

(3) 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

(4) 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역



5. 주택재건축사업을 위한 정비계획



주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나, 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행되는데, 그 정비계획은 주거환경개선사업 주택재개발사업 도시환경정비사업을 위한 정비구역에 해당하지 아니하는 다음의 지역에서 수립하게 된다.



(1) 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음에 해당하는 지역



1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 또는 그밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

3) 노후 불량 건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정 세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역



(2) 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만 당해지역 안의 건축물의 상당수가 붕괴 그밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 정비계획을 수립할 수 있다.



1) 당해지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 노후 불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것

3) 당해 지역 안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것