서브프라임 이후 부동산 시장동향... 지금 미국은?

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서브프라임 이후 부동산 시장동향... 지금 미국은?

chamsesang21 2009. 6. 20. 10:00

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부동산114

등록일

2009/06/16

서브프라임 이후 부동산 시장동향
- 지금 미국은?

2007년 초까지의 국내 외환관리법의 변화로 해외부동산 취득이 자유로워지고 해외부동산에 대한 관심이 고조되던 중, 2007년의 미국 서브프라임 위기와 2008년의 금융위기로 인해 해외투자 및 부동산 취득은 급격히 감소되었다.

여기에 환율의 급격한 변동 역시 안정적인 투자를 원하는 개인 및 기관투자자들의 투자의욕을 감퇴시키는 데 한 몫을 하게 되었다. 이에 현재 미국 부동산시장의 현황과 추이를 개략적으로 살펴보고자 한다.

Sub-prime Crisis란?

미국의 주택부동산 가격은 1996년 저점을 찍은 이후 낮은 금리와 경기활성화로 2006년 상반기까지 지속적인 상승세를 탔으며, 실제로 2000~2006년 기간에는 거의 두 배에 가까운 가격상승을 가져왔다.

이러한 가격상승은 실수요가 아닌 투기심리를 자극하였고, 금융 및 모기지기관에서는 서브프라임 모기지를 통해 미국인에게 주택구입의 꿈(?)을 이루어주었다.

이렇게 형성된 부동산버블은 2006년 초에 피크를 이루고, 상승세가 꺽이면서 서브프라임에 대한 부실이 고조되고, 부동산위기로까지 이어지게 되었다. 이러한 위기는 모기지 관련한 금융파생상품들을 취급하던 금융기관에 대규모 부실화를 유발하여 금융위기로까지 연결된 것이다.

가격이 급격히 상승하고 있는 시점에서는 우대금리로 Down-payment없이 집을 살수만 있다면, 몇 개월 사이에 이익을 실현할 수 있으므로 문제가 없겠지만, 가격이 보합세이거나 하락시기에는 많은 문제를 가져올 수 있다.

서브프라임 모기지는 대부분 ARM이고, LTV가 거의 100%에 달하는 경우가 대부분이므로, 2~5% 정도의 가격하락만으로도 이미 집 가격보다 모기지 금액이 높아지는 Negative Equity 상태가 발생되는 것이다.

집을 팔아도 모기지조차 갚을 수 없는 상태가 되는 것이다. 모기지 연체는 숏세일(Short Sale) 이나 은행차압(Foreclosure)으로 연결되고, Foreclosure의 증가는 매물의 증가를 가져와, 추가적인 가격하락을 가져오게 된다. (Foreclosure로도 판매되지 않은 매물은 REO(real estate owned) 물건이 되어 은행이 소유하게 되어 더 싼 가격에 벌크로 투자자(기관)들에게 판매되게 된다.)

2004~2006년 사이에, 서브프라임 모기지는 전체 모기지의 약 18~21% 수준이었으며, 이는 2001~2003년의 10%와 비교해 볼 때 거의 두배에 달하는 비율이다. Subprime ARM이 미국 전체 모기지에서 차지하는 비중은 6%대에 불과하지만, 2007년 3사분기에 시작된 Foreclosure의 43%가 이 모기지의 연체로 기인한 것이다.

2007년 신규주택 판매량은 2006년 대비 26.4% 감소하였으며, 2008년 1월 신규주택 재고량은 2007년 12월 판매량의 10배에 달하게 되었다. 기존 주택의 경우는 약 4백만 채가 매물로 나왔으며, 이 중 290만 채는 주인이나 세입자가 없는 빈집이었다.

주택시장동향

미국의 주택시장을 전체적으로 파악하기 위해서는 다양한 지표들을 검토하여야 하지만, 여기서는 현재 이슈가 되고 있는 Foreclosure를 중심으로 살펴보도록 한다.

다음의 표에서 볼수 있듯이 2009년 1사분기의 미국 전체의 부동산 가격은, 중간가(Median Price)를 기준으로 했을 때 Peak였던 2006년 2사분기에 비해 약 21%가격이 하락했으며, 전체 거래량 중 약 20.4%가 Foreclosure에 의한 거래였다. LA와 San Franciscosms 30%가 넘는 높은 Foreclosure 비율을 보이는 반면, 뉴욕 및 북부 뉴저지의 경우는 상대적으로 낮은 비율을 보이는 것이 특징적이다.

그래프는 분기별 전체 거래량 중에서 Foreclosure가 차지하는 비율을 나타낸 것으로, 미국 전체를 보면 서브프라임 이전이 3~4%수준이었던 것이 20%초반으로 상승한 것을 볼수있다. 이중 10개주에서의 Foreclosure가 미국 전체의 약 74%를 차지하고 있으며, 그 중 가장 높은 캘리포니아주와 플로리다주가 약 41%를 차지하고 있다.

그래프에서 보듯이 그 영향이 심했던 LA지역은 2008년 3사분기에 그 추세가 꺽인 듯이 보였지만, 전체적인 증가세는 아직 꺽이지 않았으며 시장 전문가들은 2009년 3사분기 정도에 피크를 이룰 것으로 보고 있다.

금융위기와 그 여파

서브프라임으로 시작된 미국의 부동산 위기는 금융권에도 심각한 영향을 미쳤다. 2007년 2월에는 세계에서 가장 큰 은행인 HSBC가 서브프라임 관련된 MBS에 대해 105억불을 상각하였으며, 2007년 한해 동안 약 100개의 모기지 관련회사가 폐업, 휴업, 또는 합병되었다.

2007년의 이런 위기는 금융시스템의 패닉상태를 유발하였으며, 투자자들은 모기지채권 등을 비롯한 금융파생상품시장으로부터 빠져 나와 실물 원자재에 투자하기 시작하였다. 이러한 금융투기는 전 세계적인 곡물가격 및 유가의 상승을 유발하게 되었다.

전 세계적으로 금융기관들은 서브프라임 관련하여 2008년 8월부로 약 5천억불 2008년 11월부로 약 7500억불을 상각하였다. (IMF는 총 1조 5천억 정도를 상각하여야 할 것으로 예측하고 있다.) 또한 2008년 9월, 리만브라더스와 다른 금융기관이 파산하였을 때, 패닉 상태에서 이틀간 약 1500억불이 미국 머니펀드에서 빠져나갔다.

2009년 8월 이후 미국의 가장 큰 5대 투자은행(총 부채합계 약 4조달러) 중 리만브라더스는 파산하였으며, 베어스턴스 및 메릴린치는 M&A되었고, 골드만 삭스와 모간 스탠리는 정부지원을 받았다. 또한 약 5조달러의 모기지를 담당하고 있는 패니매(Fannie Mae)와 프래디맥(Freddie Mac)은 정부관리에 들어갔다.

미국 전체 GDP가 14조 달러이고, 국가부채가 10조달러 임을 감안할 때, 미국의 주요한 투자은행 5개 및 정부가 지원하는 2개 모기지 기관의 총부채가 9조달러에 달한다는 것은 주목할만 하다.

이러한 손실 및 위기로부터 발생한 금융경색은 소비자 금융 및 기업대출에도 크게 영향을 미쳤으며, 경제 모든 부분에서의 자금경색을 가져오게 되었다. 2008년 4분기에 미국 및 유럽의 중앙은행들은 역사상 가장 큰 규모인 2조5천억불 어치의 국채 및 은행의 자산을 매입하여 시중에 자금을 유입하였으나 그 효과가 어디까지 미치는 지는 아직 확인이 불가하다.

상업용 부동산 시장

주거용 부동산의 하락 및 서브프라임으로 인한 위기 및 부동산 시장 급락, 금융시장의 위기, 금융경색 및 자금의 부족 등 일련의 사태는 궁극적으로 전체 경기의 하락을 가져오게 되었고, 파산의 증가 및 실업률의 증가를 가져오게 되었다.

맨해튼의 많은 금융관련 업체들은 문을 닫게 되었고, 많은 금융기관에서 인원감축 등을 통해 비용절감 등을 꾀하게 되었다. 소비의 감소는 많은 리테일 상점들의 문을 닫게 하였고, 상가 및 오피스, 아파트의 공실률을 증가시키기에 이르렀다.

예를 들면 "Linens "N Things"와 "Circuit City"와 같은 대형 리테일 체인의 파산은 사무실의 공실, 창고의 공실, 실직, 그리고 많은 쇼핑몰에서 새로운 세입자를 구하기 힘든 현 경기상황에서는 공실로 남기 마련이다. 신규 건설 프로젝트들은 자금조달의 어려움으로 중단, 또는 연기되었고, 기존에 건설되었던 오피스와 콘도는 분양이 되지 않아 더 큰 자금압박을 겪게 되었다.

"Marcus & Millichap"은 2009년 미국의 공실률을 사무실 17.6%, 상가10.9%, 공장 12.6%, 그리고 아파트(임대) 7.7%로 예측하고 있다. 이러한 공실률의 증가는 미국경제가 전반적인 회복세에 들어서기 전까지는 쉽게 완화되지 않을 것으로 보인다.

또한 높은 공실률은 건물주의 세입자에 대한 경쟁력이 낮아져 inducement나 concession 을 비롯하여 불리한 조건에 계약을 하게 되므로 추가적인 세수의 감소 및 가격의 하락을 가져올 수 있다.

그래프는 2001년 초부터 미국내 상업용 부동산의 가격지수를 비교한 표이다. 2001년 1월을 기준점으로 100으로 놓고, 2009년 2월 현재 150으로 1년 전의 피크에 비해 약 21% 감소하였으며, 아직 안정화되는 기미는 보이지 않고 있다.

MIT의 Real Capital Analytics(RCA)센터의 보고서에 따르면, 2006년에는 전체 거래량의 절반 이하가 750만불 이하의 부동산 들이었으나, 2007년에는 50%를 상회하였으며, 2008년에는 거래량의 약 60%가 750만불 이하 부동산들로 구성되었다.

2009년의 첫 2개월 동안에는 약 70%로 높아졌으며, 약 90%가 1500만불 이하의 부동산들이다. RCA센터는, 소형 건물들은 짧은 임대계약기간 및 세입자들의 신용상태가 불안한 경우가 대형건물에 비해 많아 공실률이 급격히 상승하고 있으며, 소형건물의 소유주들의 경우에는 현재 같은 금융위기를 충분히 버텨나갈 만한 자금력이 부족한 것 등을 이유로 들고 있다.

Reis Inc.에 따르면 사무실, 상가 및 호텔의 모기지 연체율은 지난 6개월 사이에 두배로 증가하였으며, 아파트와 공장에 대한 모기지 연체율은 80%가 증가하였다.

RCA센터는 상업용부동산에 대한 약 730억 달러 규모의 대출이 위험수위에 와있다고 보고하고 있으며, 올해에 갱신되는 상업용부동산에 대한 모기지는 약 2700억달러 규모이나, 많은 소유주들은 계속되는 자금경색으로 인해 낮은 이자율에도 불구하고, 모기지 갱신에 어려움을 겪을 것으로 보고 있다.

미국 부동산, 투자하여야 할 시기인가?

주택시장을 보면, Foreclosure 및 REO 물건들이 아직도 증가추세에 있어 추가적인 가격하락의 가능성이 높으며, 실업률의 증가 및 경기불안정으로 매수세가 되살아나는대로 상당한 시일이 필요할 것으로 보인다. 전문가들은 2009년 하반기를 지나면서 하락세가 멈출 것으로 예상하고 있다.

실수요자가 이민, 유학과 관련하여 취득하는 경우이거나, 정말 마음에 드는 지역의 마음에 드는 주택을 발견했다면, 좋은 가격에 거래를 해봄직하지만, 투자를 목적으로 한다면, 조금 더 시간을 두고 지켜보는 것이 좋을 듯 하다. 주거용 매물은 늘 선택의 폭이 넓기 때문이다.

상업용/투자용 부동산은 위에서 살펴본 바와 같이 현재는 호재보다는 악재가 더욱 많다. 전체적으로 더 관망해 보아야 할 시기인 것은 분명하다. 가격 하락세도 주거용 부동산보다 늦게 안정화될 것으로 보여, 빨라도 2010년 상반기는 지나야 할 듯이 보인다.

하지만, 지금이 기회라고 생각한다. 상업용 부동산은 선택의 폭이 좁기 때문이다. 좋은 물건은 경기가 좋을 때는 돈이 있어도 살수가 없으며, 그런 물건은 경기가 다시 반등세에 들어설 때에도 나오지 않는다. 지금은 그런 물건을 살수 있는 절호의 기회라고 볼 수 있다.

충분한 자금력을 가지고 구입하여, 추가적인 캐쉬의 부담없이 현재의 임대수입으로 현상유지만 할 수 있다면, 3~4년 후에는 나름대로 투자의 결실을 볼 수 있을 것이다.

투자유망부동산은 부동산의 종류보다는 위치를 감안해야한다. 경기가 회복되면서 제일 먼저 활성화되는 지역, 뉴욕의 맨해튼, 샌프란시스코의 베이 지역, LA의 Downtown 등이 되지 않을까? 우리나라의 강남과 같은 곳이다.

미화대비 환율도 안정되어가면서 미국에의 투자가 조금 더 유리해지기 시작하고 있다. 투자를 계획하고 있다면, 지금이 바로 시장에 관심을 가지고 정보를 수집하고, 매물들에 관심을 가지면서 적절한 시기에 신속히 투자할 수 있도록 준비를 해야 할 때이다.

김준성